![pageSearch](/themes/hestia/images/page-search.webp)
(2007) Родители, участвующие в работе общественных школ против Школьного округа № 1 Сиэтла •
Apr 11, 2023(2007) Родители, участвующие в работе общественных школ против Школьного округа № 1 Сиэтла •
Sep 25, 202375 лучших строительных продуктов 2022 года от редакции журнала Building Design and Construction
Apr 23, 202375 лучших строительных продуктов 2022 года от редакции журнала Building Design and Construction
May 23, 202375 лучших строительных продуктов 2022 года от редакции журнала Building Design and Construction
Jul 23, 2023Почему я продал Spirit Realty и реинвестировал в привилегированные акции Spirit Realty (NYSE:SRC)
![Sep 09, 2023](/themes/hestia/images/news-details-icon1.webp)
ТанаватПончур
Spirit Realty Capital (NYSE:SRC) — это диверсифицированный REIT, занимающийся чистой арендой, с неоднозначной историей.
В течение нескольких лет я с оптимизмом смотрел на то, что SRC открыла новую страницу и превратилась в компанию, которая могла бы заработать коэффициент оценки где-то в том же районе, что и большинство ее аналогов по чистой аренде REIT. Сегодня я гораздо менее уверен в этом.
Хотя сейчас SRC торгуется с дивидендной доходностью 7%, недавно я продал акции с доходностью около 6,6% и реинвестировал доходы в привилегированные акции Spirit серии A со скидкой 6% (NYSE:SRC.PA) с дивидендной доходностью 7%. чтобы зафиксировать доходность в 7%, что намного безопаснее, чем обычные дивиденды.
Однако, чтобы полностью объяснить, почему я в конечном итоге решил продать SRC и перейти в ее привилегированные компании, нам нужно вернуться в далекое прошлое, 20 лет назад...
Spirit Realty была основана в 2003 году как «Spirit Realty Finance Corporation». Первоначально это была частная компания, затем в середине 2000-х годов она стала публичной, затем снова стала частной и, наконец, снова стала публичной в 2012 году под новым названием: «Spirit Realty Capital».
За последние 20 лет в REIT было четыре разных состава команд высшего руководства, и стратегия с каждым из них немного менялась.
Первая группа менеджеров с 2003 по 2010 год, возглавляемая соучредителем Spirit, а затем генеральным директором и президентом Крисом Волком (который позже стал соучредителем и руководителем STORE Capital), увеличила активы Spirit примерно до 3 миллиардов долларов, что почти треть из них (30% от общей суммы арендной платы на конец 2010 г.) составляли магазины «Шопко».
Примечание: Shopko была когда-то популярной сетью универмагов, которая в 1990-х и начале 2000-х годов торговалась как публичная компания, но была выкуплена частной инвестиционной компанией в 2005 году. Высокий долг и снижение продаж в конечном итоге привели к банкротству ритейлера в 2005 году. конец 2010-х годов.
Милуоки Журнал Страж
Вторая группа менеджеров с 2011 по 2015 год, возглавляемая тогдашним генеральным директором Томом Ноланом, а также тогдашним операционным директором Питом Мавоидесом, увеличила REIT до 8 миллиардов долларов к 2015 году, существенно снизив при этом долю Шопко (14% в конце 2014 года).
Но существовали различия между соответствующими инвестиционными стратегиями Мавоидеса, в то время президента и главного операционного директора Spirit в их штаб-квартире в Скоттсдейле, штат Аризона, и Нолана, который исполнял обязанности удаленного генерального директора в Далласе. Эти разногласия привели к тому, что Мавоидес покинул Spirit и год спустя, в 2016 году, основал Essential Properties Realty Trust (EPRT), генеральным директором которого он остается и сегодня.
Через год после ухода Мавоидеса в 2015 году тогдашний генеральный директор Том Нолан перенес штаб-квартиру компании из Скоттсдейла, штат Аризона, в Даллас, штат Техас. При этом компанию покинули более 80% сотрудников Spirit. Многие из них, в том числе бывший ИТ-директор Spirit Грегг Зайберт, продолжили работу под руководством Мавоидеса в EPRT. Итак, с переездом в Даллас управленческая команда Spirit практически полностью обновилась. Итак: управленческая команда №3.
В то время как Нолан продолжал снижать долю Shopko (на конец 2015 года она составляла 9,1% портфеля), у Spirit под руководством управленческой команды №3 не было ни особенно высокой стоимости капитала для работы, ни последовательной инвестиционной стратегии, когда дело доходило до приобретений. Несколько магазинов Shopko были проданы в 2015 году, но в основном доля Shopko упала, потому что Spirit наполняла свой портфель надежными торговыми объектами инвестиционного уровня, такими как Lowe's (LOW), Tractor Supply (TSCO) и Best Buy (BBY) и Торговая недвижимость неинвестиционного уровня, такая как кинотеатры, автосалоны и рестораны, такие как Applebee's.
В 2016 году Spirit нанял бывшего инвестиционного банкира Джексона Се на должность президента и главного операционного директора. Возможно, зная, что кредитный контроль REIT нуждается в улучшении, роль Се будет включать в себя «ответственность за надзор за андеррайтингом кредитов, новыми инвестициями, а также управлением портфелем и активами».
Дух Риэлти Капитал
По итогам 2016 года Шопко оставался крупнейшим арендатором Spirit с 8,2% от общей арендной платы. Но на тот момент проблемы Шопко были хорошо известны, и не было хороших вариантов решения этих крупных задач.