Подготовка и получение прибыли от очередного кризиса в сфере недвижимости

Oct 08, 2023

Раси Бхадрамани

Моя двоюродная бабушка Модель Финли недавно скончалась в возрасте 99 лет. В том же возрасте несколько лет назад скончалась моя бабушка.

Я надеюсь, что у меня те же гены, что и у этих замечательных женщин, которые не были богатыми женщинами, но им посчастливилось иметь здоровье на своей стороне в течение почти целого столетия.

Учитывая тот факт, что они оба прожили так долго, я убежден, что на них сильно повлиял крах фондового рынка 1929 года.

Моя бабушка часто рассказывала мне о своей детской жизни и о невзгодах, с которыми столкнулись ее родители, когда росли на небольшой семейной ферме в сельской местности Южной Каролины.

Когда я услышал о кончине моей двоюродной бабушки на прошлой неделе, я начал размышлять о сходстве времени, предшествовавшего Великой депрессии, и сегодняшнего дня.

Как показано в классической книге Гомера Хойта «Сто лет стоимости земли в Чикаго», накануне Великой депрессии (с 1918 по 1926 год) население Чикаго увеличилось на 35%, а стоимость земли выросла на 150%, или примерно на 12% в год.

Затем, в 1926 году, стоимость земли ухудшилась, а затем упала. К 1933 году стоимость земли в Чикаго в целом упала примерно на 70%; в периферийных регионах падение было еще более резким.

Помните, моя бабушка и двоюродная бабушка были еще детьми во время Великой депрессии, периода, когда ФРС держала процентные ставки слишком высокими, что душило экономику.

Они оба, еще будучи детьми, стали свидетелями последствий краха фондового рынка 1929 года, вызванного резким обвалом рынка недвижимости. Их родители (мои прабабушка и дедушка) были фермерами, и земля, которой они владели, по сути, стала бесполезной, отсюда и произошел термин «грязная бедность».

Мои прабабушка и дедушка стали свидетелями разрушения банковской системы, когда вкладчики в панике забрали наличные, и, конечно же, резко возросла безработица. Именно пузырь на рынке недвижимости, описанный Гомером Хойтом, помог спровоцировать, а затем усугубить Великую депрессию…

…разве это не кажется знакомым?

Я знаю, что моя бабушка и двоюродная тетя пережили очень трудные времена, и я так благодарен, что они обе смогли прожить почти сто лет. Я могу только представить, какой была бы жизнь во время Великой депрессии, периода, когда стоимость недвижимости находилась в штопоре…

Та же формула, по которой они жили в 1926 году, остается той же формулой и сегодня:

Рост ставок + высокая инфляция + банковский кризис + снижение стоимости недвижимости

Правильно, все четыре из них были в 1929 году, и все четыре из них есть у нас сегодня.

Чтобы избежать банковского краха, подобного 1929 году, финансовые регуляторы предприняли несколько агрессивных шагов по предотвращению заражения банковской системы; однако, согласно нашему исследованию в iREIT™,мы считаем, что ситуация в сфере коммерческой недвижимости может продолжать ухудшаться в течение следующих 12 месяцев.и Джейми Даймон соглашается:

«…внешними сторонами (на жаргоне Уолл-стрит, обозначающими косвенные последствия) в данном случае, вероятно, будет недвижимость. Это будут определенные места, определенные офисные помещения, определенные строительные кредиты. Это может быть очень изолированно; это будет не каждый раз. банк."

Рынок ипотечного кредитования коммерческой недвижимости, приносящей доход, составляет примерно 4,5 триллиона долларов, и около 80% всех банковских кредитов поступает от региональных банков. Эти «определенные» сектора, о которых говорит Даймон, — это кредиты на многоквартирные дома и офисные кредиты, которые составляют более 50% непогашенных кредитов.

По данным Ассоциации ипотечных банкиров, срок погашения около 728 миллиардов долларов (16% от общего объема кредитов) наступит в 2023 году, а еще 659 миллиардов долларов (15%) — в 2024 году. Банки резко отступили, и это означает, что многим арендодателям придется нелегко. время рефинансирования долга со сроками погашения.

Когда-то я сам был застройщиком (более двух десятилетий) и рад, что мне не нужно беспокоиться о рефинансировании долга в этой среде. Это что-то вроде «великой рецессии» в сфере офисной недвижимости.

Кредиты на сумму около 728 миллиардов долларов будут погашены в 2023 году, а примерно такая же сумма — в 2024 году. Откуда эти арендодатели возьмут деньги для рефинансирования своей недвижимости?