У.П. Кэри: Почему я продал свою позицию по оценке (NYSE:WPC)

Jun 07, 2023

RonFullHD/iStock через Getty Images

Я подозреваю, что у WP Carey (NYSE:WPC) много лояльных акционеров, которые держат акции в долгосрочной перспективе, но мой опыт работы с акциями был совсем другим. После покупки акций всего 4 месяца назад я продаю акции, поскольку каким-то образом они быстро достигли такой оценки, которую я ожидал только в долгосрочной перспективе. Хотя компания, скорее всего, будет обеспечивать рост арендной платы в тех же магазинах намного раньше, чем ее конкуренты, ее премиальную оценку по сравнению с аналогами по-прежнему трудно оправдать. Инвесторы, возможно, также недооценивают риски, связанные с ценовым давлением, поскольку предельная ставка приобретения остается низкой, несмотря на рост процентных ставок. На данный момент я понижаю свой рейтинг до «держать».

Поскольку процентные ставки взлетели и риски рецессии возросли, вы могли бы подумать, что WPC почувствует некоторое давление как арендодатель, не так ли? Такая теория оказалась неверной, поскольку WPC показала довольно сильные результаты за последний год.

Последний раз я писал о WPC в октябре, где объяснил, почему я наконец отошел в сторону и купил акции. В то время я рассматривал доходность в 6% как привлекательную, пока ждал переоценки до доходности в 5%. С тех пор акции быстро выросли примерно на 18%, достигнув моего целевого показателя справедливой стоимости в 5%, что заставило меня пересмотреть свою позицию.

WPC – один из многочисленных инвестиционных трастов недвижимости с тройной сдачей в аренду («NNN REIT»), представленных сегодня на рынке. WPC диверсифицирована в различных отраслях и прилагает усилия для увеличения своего участия в промышленных активах.

Презентация третьего квартала 2022 года

Учитывая такое большое количество NNN REIT в секторе, их может быть трудно различить. Уникальной особенностью WPC является высокая подверженность инфляции, поскольку 55% ​​средней базовой арендной платы привязано к индексу потребительских цен.

Презентация третьего квартала 2022 года

Это помогло компании увидеть ускорение роста ABR в одном и том же магазине за последние несколько кварталов. Этот показатель в 3,4% в последнем квартале легко опережает все остальные.

Презентация третьего квартала 2022 года

В ходе телефонной конференции руководство отметило, что из-за задержки во времени, когда инфляция повлияет на их ежегодные арендуемые эскалаторы, в 2023 году должен наблюдаться еще более сильный рост продаж в одном и том же магазине - около 4,5% с сохранением влияния в 2024 году. Это выдающийся показатель для отрасли. при этом обычно наблюдается рост арендной платы в магазине примерно на 1%.

WPC завершила квартал с соотношением долга к EBITDA 5,6x - руководство выбрало показатель от 5,5x до 5,8x в качестве целевого операционного диапазона. Стоит отметить, что средний срок погашения долга составляет всего 4,6 года – не исключено, что WPC может столкнуться с ростом процентных расходов по мере рефинансирования долга с наступающими сроками.

Презентация третьего квартала 2022 года

WPC инвестировала 1,3 миллиарда долларов за первые три квартала 2022 года, в том числе 474,8 миллиона долларов в третьем квартале. Средневзвешенная ставка капитализации инвестиций в третьем квартале составила 6,4% (или 6,3%, включая капитальные проекты). Это представляет собой увеличение всего на 50 базисных пунктов по сравнению со средней ставкой капитализации в 2021 году. Многие инвесторы REIT, возможно, надеялись на увеличение ставки капитализации в свете роста процентных ставок, но похоже, что чистая аренда недвижимости остается рынком продавца. Хотя руководство заявило на телеконференции о намерении оставаться разборчивым в отношении цен, эта позиция еще не оказала существенного влияния на цифры.

Выручка выросла на 17,7% за квартал, но следует сделать поправку на акции, выпущенные для приобретений. Скорректированные операционные средства составили $1,36 на акцию, что на 9,7% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. FFO иногда может быть подозрительным показателем для REIT (аналогично скорректированному EBITDA в других компаниях), но в случае WPC он, возможно, надежен, поскольку арендаторы несут ответственность за капитальные затраты на техническое обслуживание.

WPC имеет приличное количество договоров аренды, срок действия которых истекает в ближайшие годы, причем более половины из них истекает в ближайшее десятилетие.

Презентация третьего квартала 2022 года

Неясно, окажется ли высокая инфляционная среда положительной в этом отношении, поскольку она может либо привести к сильным спредам по повторной аренде, либо, возможно, клиенты могут попытаться пересмотреть условия аренды без корректировок, связанных с индексом потребительских цен.