Почему я продал Spirit Realty и реинвестировал в привилегированные акции Spirit Realty (NYSE:SRC)

Apr 18, 2023

ТанаватПончур

Spirit Realty Capital (NYSE:SRC) — это диверсифицированный REIT, занимающийся чистой арендой, с неоднозначной историей.

В течение нескольких лет я с оптимизмом смотрел на то, что SRC открыла новую страницу и превратилась в компанию, которая могла бы заработать коэффициент оценки где-то в том же районе, что и большинство ее аналогов по чистой аренде REIT. Сегодня я гораздо менее уверен в этом.

Хотя сейчас SRC торгуется с дивидендной доходностью 7%, недавно я продал акции с доходностью около 6,6% и реинвестировал доходы в привилегированные акции Spirit серии A со скидкой 6% (NYSE:SRC.PA) с дивидендной доходностью 7%. чтобы зафиксировать доходность в 7%, что намного безопаснее, чем обычные дивиденды.

Однако, чтобы полностью объяснить, почему я в конечном итоге решил продать SRC и перейти в ее привилегированные компании, нам нужно вернуться в далекое прошлое, 20 лет назад...

Spirit Realty была основана в 2003 году как «Spirit Realty Finance Corporation». Первоначально это была частная компания, затем в середине 2000-х годов она стала публичной, затем снова стала частной и, наконец, снова стала публичной в 2012 году под новым названием: «Spirit Realty Capital».

За последние 20 лет в REIT было четыре разных состава команд высшего руководства, и стратегия с каждым из них немного менялась.

Первая группа менеджеров с 2003 по 2010 год, возглавляемая соучредителем Spirit, а затем генеральным директором и президентом Крисом Волком (который позже стал соучредителем и руководителем STORE Capital), увеличила активы Spirit примерно до 3 миллиардов долларов, что почти треть из них (30% от общей суммы арендной платы на конец 2010 г.) составляли магазины «Шопко».

Примечание: Shopko была когда-то популярной сетью универмагов, которая в 1990-х и начале 2000-х годов торговалась как публичная компания, но была выкуплена частной инвестиционной компанией в 2005 году. Высокий долг и снижение продаж в конечном итоге привели к банкротству ритейлера в 2005 году. конец 2010-х годов.

Милуоки Журнал Страж

Вторая группа менеджеров с 2011 по 2015 год, возглавляемая тогдашним генеральным директором Томом Ноланом, а также тогдашним операционным директором Питом Мавоидесом, увеличила REIT до 8 миллиардов долларов к 2015 году, существенно снизив при этом долю Шопко (14% в конце 2014 года).

Но существовали различия между соответствующими инвестиционными стратегиями Мавоидеса, в то время президента и главного операционного директора Spirit в их штаб-квартире в Скоттсдейле, штат Аризона, и Нолана, который исполнял обязанности удаленного генерального директора в Далласе. Эти разногласия привели к тому, что Мавоидес покинул Spirit и год спустя, в 2016 году, основал Essential Properties Realty Trust (EPRT), генеральным директором которого он остается и сегодня.

Через год после ухода Мавоидеса в 2015 году тогдашний генеральный директор Том Нолан перенес штаб-квартиру компании из Скоттсдейла, штат Аризона, в Даллас, штат Техас. При этом компанию покинули более 80% сотрудников Spirit. Многие из них, в том числе бывший ИТ-директор Spirit Грегг Зайберт, продолжили работу под руководством Мавоидеса в EPRT. Итак, с переездом в Даллас управленческая команда Spirit практически полностью обновилась. Итак: управленческая команда №3.

В то время как Нолан продолжал снижать долю Shopko (на конец 2015 года она составляла 9,1% портфеля), у Spirit под руководством управленческой команды №3 не было ни особенно высокой стоимости капитала для работы, ни последовательной инвестиционной стратегии, когда дело доходило до приобретений. Несколько магазинов Shopko были проданы в 2015 году, но в основном доля Shopko упала, потому что Spirit наполняла свой портфель надежными торговыми объектами инвестиционного уровня, такими как Lowe's (LOW), Tractor Supply (TSCO) и Best Buy (BBY) и Торговая недвижимость неинвестиционного уровня, такая как кинотеатры, автосалоны и рестораны, такие как Applebee's.

В 2016 году Spirit нанял бывшего инвестиционного банкира Джексона Се на должность президента и главного операционного директора. Возможно, зная, что кредитный контроль REIT нуждается в улучшении, роль Се будет включать в себя «ответственность за надзор за андеррайтингом кредитов, новыми инвестициями, а также управлением портфелем и активами».

Дух Риэлти Капитал

По итогам 2016 года Шопко оставался крупнейшим арендатором Spirit с 8,2% от общей арендной платы. Но на тот момент проблемы Шопко были хорошо известны, и не было хороших вариантов решения этих крупных задач.